ADI 30 AÑOS

Por Jorge Gamboa de Buen

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios ADI cumplió 30 años en enero de 2022.

Fue creada durante los gobiernos de Manuel Camacho Solís en el entonces Distrito Federal y de Carlos Salinas de Gortari en el gobierno federal con el objeto de que los desarrolladores inmobiliarios tuvieran una representación institucional frente a las autoridades, la comunidad y los medios de comunicación.

El crecimiento de las ciudades siempre ha  sido controvertido. Es un lugar común pensar que la mayoría de los problemas urbanos son causados por el crecimiento ya sea éste en la forma de una expansión de su superficie ó a través de un proceso de densificación en altura ó  por hacinamiento.

Temas como la contaminación, la congestión, la inseguridad, la falta de agua ó electricidad se atribuyen de manera lineal y directa al crecimiento de la población ó de las edificaciones. Las comunidades –  y los políticos que las representan –  configuran un statu-quo que simplifica la problemática. A quien ya tiene  una casa, un empleo, comercio, escuelas y hospitales que le resuelven la vida le cuesta mucho trabajo entender y aceptar que el crecimiento de la economía y la sociedad demandan la creación de espacio construido que al final se traduce en nuevas edificaciones.

Incluso en ciudades con una demografía estable ó decreciente  el puro desarrollo  económico impulsa al desarrollo inmobiliario. Ciudades como Londres ó Nueva York que han tenido una población estable por décadas experimentan un evidente crecimiento en la forma de nuevos edificios de oficinas, vivienda, comercio y entretenimiento. También en la periferia de muchas ciudades la construcción de naves para albergar  industria y la logística de la distribución expande las áreas urbanas.

Aunque la población no crezca en términos numéricos los cambios en la estructura demográfica por  formación de hogares,  disminución del tamaño de las familias, aumento en la  tasa de divorcios y migración interna crean por un lado obsolescencia de zonas e inmuebles y por el otro  nuevas demandas.

Pero también el crecimiento económico demanda espacio construido. Por ejemplo, la transición experimentada por muchas ciudades, incluyendo la de México, que pasaron de una economía industrial y de fuerte presencia del gobierno a vivir casi exclusivamente de una economía moderna de servicios.

Estos servicios financieros, educativos, comerciales, de salud, de entretenimiento ó de distribución sólo pueden prosperar si sé construyen los edificios e instalaciones que los alberguen.

En conclusión, todas las ciudades cambian todo el tiempo. Por ello los rascacielos en Londres y en Nueva York se multiplican sobre todo cuando la economía de Gran Bretaña ó Estados Unidos crece.

En 1988, cuando comienza el gobierno de Carlos Salinas, la economía mexicana venía de seis años de estancamiento. El  PIB no creció durante el sexenio de Miguel de la Madrid como resultado de las malas políticas económicas que precedieron a su mandato. Además la alta inflación y el sismo de 1985 contribuyeron a acentuar este estancamiento. Pero a finales de su sexenio se estableció el pacto por la estabilidad y el crecimiento que logró controlar la inflación.

Esta medida de control inflacionario aunada a la confianza que el  nuevo gobierno  de CSG y su proyecto trajeron y al nulo crecimiento inmobiliario de los últimos años, afectado además por la destrucción de cientos de miles de metros cuadrados de oficinas, departamentos, hospitales y escuelas causada por el sismo de 1985, crearon una nueva demanda de espacio construido.

Lo anterior se combinó con la aparición de una nueva generación de desarrolladores, muchos de ellos con estudios en el extranjero, que en algunos casos eran hijos de constructores ó fraccionadores y otros simplemente eran jóvenes inteligentes y ambiciosos  que detectaron una oportunidad para su desarrollo profesional y económico.

Por otro lado, en los años 90 del siglo pasado comenzaron a surgir los primeros indicios de la crisis ambiental que ahora tanto nos preocupa. En el caso de México esto se materializó en el surgimiento de movimientos ecologistas que bajo esa bandera reclamaban parar el desarrollo urbano en cualquiera de sus formas. El gobierno, preocupado por el auge de los partidos verdes en Europa, reaccionó concediéndoles una cierta razón y como, por el estancamiento de la economía,  de cualquier forma no había crecimiento del sector los efectos de esta política no se podían medir.

Sin embargo, la combinación de la baja de la inflación  con las expectativas creadas por el nuevo gobierno y la falta de desarrollo en los años precedentes crearon un incipiente ‘boom’ inmobiliario en la Ciudad de México a partir de 1989.

Esta expansión muy pronto generó una confrontación entre los nuevos proyectos de todo tipo con una clase política y unos grupos vecinales que se habían acostumbrado al escaso crecimiento de los años precedentes.

Debe recordarse que la respuesta ciudadana a los sismos del 85, aunque bastante idealizada, aunada a la debacle del PRI en la Ciudad de México  en la elección de 1988 obligó a la clase política a comenzar a instrumentar una cautelosa apertura.

Esta apertura política se tradujo en la creación de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, un órgano deliberativo de miembros electos, con muy pocas atribuciones ante un gobierno designado y vertical.

También en esas épocas se consolidaron y surgieron grupos de  movimientos populares urbanos alrededor de los líderes de los damnificados del temblor en las zonas centrales de la ciudad como Tlatelolco.

Esta combinación de temas ambientales, nuevas organizaciones vecinales y una estructura legal de representación muy pronto entraron en conflicto con los nuevos proyectos inmobiliarios que la realidad política y económica del Salinismo estaba impulsando.

El gobierno de Manuel Camacho claramente fomentaba esta incipiente inversión inmobiliaria a través de la Coordinación General de Reordenamiento Urbano y Protección Ecológica CGRUPE (hoy Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda) y de Servicios Metropolitanos SERVIMET.

El ejemplo más claro de esta política fue la exitosa concepción e instrumentación  del ZEDEC Santa Fe.

El equipo de Camacho venía de la implementación exitosa de una política de concertación en la reconstrucción de la Ciudad de México después de los sismos. A partir de ello y de la realidad política tras la elección de 1988 buscaba disminuir los conflictos a través del diálogo y la negociación.

En los temas de desarrollo inmobiliario y uso del suelo los conflictos se presentaban en proyectos específicos en colonias concretas.

El gobierno en sus distintas instancias, central y delegacional, otorgaba una licencia para un nuevo edificio de oficinas ó un centro comercial y los comités vecinales conformados por ley ó los líderes naturales de las colonias ó los vecinos que se sentían afectados se inconformaban bajo el lema de  ‘no al cambio de uso del suelo’.

Estos conflictos, algunos de ellos  de muy difícil manejo,  afectaban la imagen del gobierno argumentando corrupción,  a la economía y a la base fiscal de la ciudad y a aquellos ciudadanos que siendo legítimos dueños de sus inmuebles  deseaban ó necesitaban hacer un mejor uso de su patrimonio.

Los promotores inmobiliarios por su lado acudían a la CGRUPE a solicitar la defensa de sus proyectos.

Pero estas solicitudes eran de manera individual y tocaba a los funcionarios, a veces acompañados de Asambleístas conscientes, acudir a reuniones caóticas e interminables a defender dichos desarrollos.

En colonias como las Lomas de Chapultepec, Bosques de las Lomas, Polanco, San Ángel, la Florida, el Pedregal, la del Valle ó el Carmen,  pero también en Lomas Estrella, Lindavista ó Toriello Guerra se generaron importantes conflictos por desarrollos inmobiliarios.

Los medios de la época: prensa escrita, radio y televisión, comenzaron a dar difusión a estos temas ayudando a la confusión y muchas veces promoviendo intereses no explícitos. Era común que un proyecto cercano al domicilio de algún comunicador fuera vapuleado con fuerza en su noticiero.

Ante esta situación, que acercó a autoridades y empresarios, se pactó entre ellos la creación de una asociación: la ADI que representara de manera colegiada los intereses legítimos de las empresas ante las autoridades, las comunidades y  los medios.

Con unos estatutos  sencillos que han sido modificados pocas veces a lo largo de tres décadas y con unos principios escritos también muy claros y otros no escritos que  podrían ubicarse en el terreno de  ‘un pacto de caballeros’ la ADI ha transitado por seis periodos presidenciales; dos crisis económicas; (1995 de origen interno y 2009 que vino de fuera y tuvo alcance mundial), el gobierno nacional de tres partidos políticos diferentes y también tres partidos distintos en la Ciudad de México.

Los estatutos prevén la elección de un presidente y un comité directivo por un  año  con la posibilidad de una reelección.

En cuatro ocasiones se ha prolongado el período de un presidente y su comité para acompasarlo con las campañas y las elecciones presidenciales que son momentos de mucha actividad y diálogo con las fuerzas políticas y los candidatos en competencia.

Los principios descritos en el Acta Constitutiva  firmada en diciembre de 1991 son:

•Agrupar a los desarrolladores inmobiliarios.

•Representar a los asociados ante las autoridades.

•Realizar estudios sobre desarrollo urbano e inmobiliario.

•Cooperar  con los gobiernos en sus tres niveles en el estudio de leyes y reglamentos y en la promoción de políticas públicas de beneficio social.

•Mejorar el nivel de los desarrollos inmobiliarios.

•Cooperar con otros organismos representantes  de gremios y empresas.

Los acuerdos no escritos podrían resumirse en que siempre,  sin excepción, se han acordado las transiciones sin ninguna disputa. De hecho nunca ha habido, aunque los estatutos lo prevén,  dos planillas en competencia.

Los nuevos presidentes y su comité directivo se han acordado previamente y votados en asamblea con absoluta unanimidad. Esta unidad ha permitido presentar un frente común ante la opinión  pública y las autoridades sobre todo en los momentos en que más se ha necesitado cuando, por ejemplo, se prevé la presentación de legislación adversa a la industria.

La ADI es una cámara empresarial hasta cierto punto en sus principios y objetivos pero no lo es en tanto que la afiliación a ella es voluntaria, no obligatoria como lo es para otras industrias.

Esta condición la aleja de la política interna por el control y le confiere gran legitimidad y libertad de acción.

El proceso de admisión es riguroso y rápido. Opera bien en una industria donde todos se conocen y en donde el resultado de sus actividades está a la vista de todos tanto en calidad como en éxito económico.

En general las empresas afiliadas a la ADI tienen la suficiente presencia para no requerir de la asociación acceso a funcionarios ó apoyo en la gestión de proyectos. Muchos de los propietarios de las empresas son personas conocidas y prestigiadas.

Es más bien en los temas de colaboración con las autoridades y en las frecuentes iniciativas legislativas en los niveles federal, estatal ó municipal cuando la ADI ha tenido momentos estelares.

También en los procesos de campañas políticas para la Presidencia de la República, para Jefe de Gobierno de la CDMX, Gobernadores, Presidentes Municipales y Alcaldes, la participación institucional de la ADI permite formular, comunicar y debatir los temas esenciales para el desarrollo de la industria con los candidatos de los distintos partidos políticos. También se ha mantenido una  comunicación permanente con legisladores y representantes populares en el congreso federal y en los locales.

Temas como la simplificación administrativa, iniciativas para el no cobro de estacionamientos, moratorias unilaterales al desarrollo inmobiliario, campañas de desprestigio ó acciones positivas como la elaboración de planes de desarrollo urbano de distintos niveles ó modificación de normas y reglamentos han sido atendidos de manera institucional y colegiada por la ADI.

Desde sus inicios se creo un cuerpo de administración profesional con una Directora General y un número reducido pero eficiente de colaboradores que llevan el día a día de la asociación.

Con la participación de 14 presidentes y sus comités directivos la ADI cumple 30 años de existencia con la mayor cantidad histórica de asociados y con records de inversiones a pesar de la incertidumbre provocada por fenómenos globales totalmente imposibles de predecir.

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