Crece ocupación inmobiliaria para e-commerce y servicios

En el cierre de 2021 los sectores con mayor demanda en el mercado industrial de América Latina fueron aquellos destinados a atender al comercio electrónico, espacios industriales de alta gama y bodegas de almacenamiento y logística. Se dio paso a una absorción durante el segundo semestre del año que superó los 2.9 millones de metros cuadrados reduciendo la disponibilidad al 6.4%.

De acuerdo con el reporte de cierre de operaciones de 2021 para el mercado industrial en América Latina, elaborado por los equipos de investigación de mercados de Newmark, que dirige Juan Flores, se destaca que, a pesar de que aumentó el inventario en más de 2 millones de metros cuadrados en un semestre, la disponibilidad disminuyó del 8.2 al 6.4%.

Además, la superficie en construcción se elevó en casi 850 mil metros cuadradosy alcanzó los 5.50 millones de metros cuadrados, ratificando la apuesta a futuro en el sector.

En el reporte de los once mercados que monitorea Newmark en la región latinoamericana, se indica que en el segundo semestre de 2021 el mercado industrial concluyó con indicadores claramente positivos con un inventario que creció de manera sostenida en la región, -destacando la entrega de nueva superficie en ciudades como San José y Sao Paulo-.

Los mercados de Sao Paulo y Monterrey superaron una absorción neta anual del millón de metros cuadrados, mientras que el de la Ciudad de México pasó el medio millón, empujando a este indicador por encima de los 4 millones de metros cuadrados de absorción a lo largo del año.

En relación con los precios, los mercados brasileños presentaron las rentas más bajas, mientras el de San José, la más alta, siendo el precio de renta promedio de 4.68 dólares mensuales por metro cuadrado, mostrando una ligera reducción al cierre del año pasado.

En el reporte de cierre 2021 de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, destacan las siguientes ciudades:

Buenos Aires, Argentina

El mercado sigue impulsado por el crecimiento del e-commerce que tracciona la demanda y ha generado cambios en la operación de grandes plataformas logísticas. La absorción neta del cuarto trimestre cerró en valores negativos; sin embargo, el acumulado anual finalizó en valores positivos, dando muestra del inicio de la recuperación del mercado. La vacancia también se mantuvo con tendencia a la baja, dato positivo que muestra que no ha crecido la superficie liberada.

Río de Janeiro y Sao Paulo, Brasil

Desde el 2020, el mercado de espacios industriales de alta gama y bodegas de almacenamiento y logística se ha presentado al alza. Nunca se había visto una demanda tan alta por propiedades modernas y bien localizadas para mejorar la eficiencia de la cadena de suministro y que atiendan las demandas cambiantes de los usuarios, especialmente por empresas dedicadas al comercio electrónico, comercio y logística.

En Río de Janeiro no se liberó espacio en los últimos trimestres del 2021, por lo que presentó una absorción de 129 mil metros cuadrados. La absorción acumulada del año cerró en 234 mil, un récord de acuerdo con los análisis de Newmark. En consecuencia, se presentó una importante reducción de la tasa de disponibilidad de 19 a 15%.

En Sao Paulo, la absorción neta trimestral fue la más alta del año con 578 mil metros cuadrados. Ello condujo a que el valor acumulado anual de este indicador sume 1.14 millones, la más alta desde el 2014. La tasa de disponibilidad, por su parte, se mantuvo en los niveles observados desde el 2014.

Santiago de Chile, Chile

El año 2021 culminó como uno de los periodos de mayor absorción y demanda por bodegas desde que se lleva registro. Esto es una prueba del dinamismo del mercado, con un contraste acentuado respecto al 2020, resultando en un desbalance de oferta y demanda que algunos desarrolladores observan con cautela.

Por su parte, la producción de superficie continúa baja respecto a los promedios históricos y la mayor parte de esta corresponde a proyectos BTS, como respuesta a la incertidumbre económica en busca de menores riesgos. No obstante, las perspectivas para el 2022 son positivas.

San José, Costa Rica

Una mayor necesidad de almacenamiento de mercancías de consumo, la actividad logística local y regional, así como la reactivación en la construcción de inmuebles hechos a la medida para industrias como la manufactura avanzada y ciencias de la vida han beneficiado al mercado industrial. Recientes modificaciones en la ley de Zonas Francas y el esfuerzo conjunto entre los desarrolladores y los gobiernos locales por atraer inversión extranjera han comenzado a rendir frutos en la ocupación de inmuebles en proyectos ubicados fuera de la Gran Área Metropolitana.

Bogotá, Colombia

Después de las dificultades de 2020, el 2021 fue un excelente año para la industria. En el segundo semestre del año, tuvo un comportamiento sobresaliente y alcanzó una absorción de casi 150 mil metros cuadrados, tres veces más lo ocupado durante el primer semestre del año.

Se observa un mayor dinamismo en proyectos de BTS (Built to Suit) logísticos, así como un aumento en la demanda de espacios de menores áreas (400 a 800 metros cuadrados) en distintos puntos de la ciudad, en especial en zonas de retail, continuando con el comportamiento de última milla.

Ciudad de Panamá, Panamá

Para diciembre de 2021, el mercado industrial de la Ciudad de Panamá mostró importantes ajustes que mantienen a la industria en una etapa de expansión, gracias a la llegada de nuevos requerimientos para la instalación y expansión de operaciones logísticas locales y regionales que siguen incentivando el desarrollo de facilidades tanto especulativas como hechas a la medida.

Por otro lado, se ha registrado la migración de operaciones desde inmuebles en las categorías inferiores a complejos con mejores ubicaciones y especificaciones constructivas que ofrecen mayor eficiencia.

Lima, Perú

El mercado de centros logísticos tiene un inventario de un millón 490,230 metros cuadrados entre almacenes prime y de Clase B. Más del 60% del inventario de estos espacios se concentra en la zona Sur, básicamente en Villa El Salvador y Lurín. El resto del inventario se ubica en las zonas Este y Callao. Muchos locales y condominios industriales lograron cubrir la vacancia debido al e-commerce y las empresas logísticas, llegando a 5.8%. Los precios de renta en los almacenes varían desde los 5.60 y 7 dólares por metro cuadrado, resultando en un promedio de 6.26 dólares por m².

Ciudad de México, México

El inventario industrial Clase A fue de 13 millones de metros cuadrados en el último trimestre de 2021. Comparado con el 3Q2021, la construcción disminuyó al presentar casi 440 mil metros cuadrados. La tasa de disponibilidad se redujo al pasar del 6.2% en el 2Q2021 a 4.9% en el 4Q2021. De las operaciones destacadas del semestre, los submercados que destacan son: Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán, con operaciones en logística y tecnología y la actividad acumulada semestral fue de casi 480 mil metroso cuadrados, mientras que la absorción neta fue de más de 290 mil metros cuadrados.

Guadalajara, México

En la Zona Metropolitana de Guadalajara se identificó un incremento considerable de inversión extranjera e inversiones fomentadas principalmente por el nearshoring. El inventario industrial Clase A se registró en poco más de cinco millones de metros cuadrados en el último trimestre de 2021. Además, La tasa de disponibilidad se mantuvo constante respecto al 3Q2021. Existe una importante cantidad de demanda industrial insatisfecha, lo cual marca la oportunidad para los parques en planeación, así como los terrenos existentes para la construcción de nuevos parques. En consecuencia, la construcción aumentó ligeramente comparado con el 3Q2021, al presentar casi 161 mil metros cuadrados.

Monterrey, México

A finales del 2021, la demanda de empresas por espacio industrial Clase A mostró un gran comportamiento. Más de 1.2 millones de m² se comercializaron (absorción bruta) y se registró una tasa de disponibilidad del 2.5%, la más baja registrada por Newmark. Del total comercializado, los submercados de mayor demanda fueron Apodaca, Ciénega de Flores y Santa Catarina con el 33%, 19% y 18%, respectivamente. La demanda que se presentó en el 2021 fue impulsada principalmente por las subindustrias relacionadas con el sector automotriz, electrónico, logístico, comercio entre otros.

Tijuana, México

Después de uno de los trimestres más acelerados que ha tenido Tijuana en la última década, viene la calma. La absorción bajó por la alta demanda que hay aún con tan poca disponibilidad. A su vez, los precios se mantienen al alza y la construcción sólo puede intentar alcanzar los requerimientos. Esto dará luz a nuevos submercados en zonas de Tijuana que previamente no tenían desarrollos. El sur de la ciudad cada vez se vuelve más atractivo para nuevas inversiones gracias al Blvd. 2000 y su acceso rápido a Tecate, Rosarito y la garita comercial de Otay.

“El cierre de 2021 y el inicio de 2022 muestran una tendencia positiva en relación a la recuperación de la economía y una demanda que resulta más acelerada de lo que se esperaba. Por lo tanto, tanto los índices de confianza del consumidor como de los empresarios van mejorando y ello se refleja en un alto dinamismo de la industria en la región que se seguirá dando a lo largo del año”, consideró finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.