COVID-19: Impacto inmobiliario residencial, según JLL (I)

De manera preliminar, son cuatro los sectores que serán los más vulnerables, según afirma un análisis inmobiliario realizado por JLL, a saber, el sector habitacional, estudiantil, coliving y adultos mayores, tendrán escenarios adversos.

Según el reporte de investigación mundial “COVID-19, Implicaciones para el mercado Inmobiliario Mundial” elaborado hace unos días por la firma de consultoría mundial JLL, antes que presentar diagnósticos de catástrofe pide la creación de un panorama de planeación para mitigar los efectos:

“Estamos recomendando la creación de un escenario que vislumbre un enfoque de planeación en lugar de apostarle a predicciones temerarias adoptando mejor un enfoque de previsión sea para enfrentar un desacelere leve o moderado de naturaleza transitoria, o bien para un desacelere más severo y duradero.”

En cuanto al impacto en el sector residencial, afirma, indudablemente el mayor impacto del COVID-19 será a nivel poblacional, ya que el brote pondrá los reflectores sobre una evolución de nuestras formas de trabajo, vida y esparcimiento.

Sectores más vulnerables

“Los sectores de la vivienda, desde el habitacional, estudiantil y comunitarios hasta el de los adultos mayores / cuidado de la salud, todos están ligados a nuestro modo de comportamiento e interacción. La tendencia a largo plazo apunta hacia viviendas con más alta densidad así como un incremento en los espacios de colaboración elevando el potencial de riesgo de transmisión por lo que los operadores se van a ver en la necesidad de desarrollar protocolos de mitigación”, es decir, se tomará en cuenta más el aspecto salud.

Desde la inversión, los sectores de la vivienda mostrarán características defensivas beneficiándose de flujos de caja estables así como la posibilidad de poder administrar sus rentas manteniendo activa la ocupación y/o evitando desocupación.

Generalmente, la demanda en este sector resiste quebrantos económicos apoyados en una falta de capital para la adquisición de vivienda, la urbanización así como un creciente interés en soluciones de vivienda más flexibles. Sin embargo una confianza menguada podría tener impacto en la demanda durante la incertidumbre.

Habitacional. La vivienda multifamiliar, como una de las categorías de activos, va a mantener su resistencia frente al COVID-19 con un perfil más estable y duradero a largo plazo con todo y con inversión defensiva.

En aquellos casos en que la demanda por vivienda nueva esté apuntalada por adquisiciones por parte de inversionistas, habrá incertidumbre en la demanda a corto plazo para aquellas ubicaciones que dependen de la venta internacional, pero la tecnología va a ser un mitigante importante así como las plataformas para transacciones en línea se intensificarán en 2020.

Estudiantil. Ante los riesgos de cierre obligatorio de la educación superior y el uso de educación en línea (la cual se puede volver más prevaleciente durante esta crisis), se medirá en base a la demanda por parte de estudiantes internacionales, específicamente de Asia. La incertidumbre y las restricciones para viajar tendrán un impacto directo sobre la ocupación, las nuevas solicitudes e ingresos afectarán los resultados durante 2020.

Coliving. Hay riesgos en los arrendamientos de vivienda comunitaria flexible a corto plazo, que representa un riesgo inmediato a ingresos. Este naciente sector cuenta con un fuerte apoyo de capital privado y no de capital institucional más estable.

Lo anterior implica la elección de una estrategia enfocada en un crecimiento continuo de los activos a fin de establecer una plataforma escalonada que permita ajustes para opciones de salida. Si el brote presenta larga duración, socavará más la inversión e incrementará la posibilidad de fusiones y adquisiciones orientadas hacia la captación de aquellos capitales de inversión privados hartos de apoyar los modelos de negocio ávidos de efectivo.

Adultos Mayores. Este sector conlleva riesgos adicionales y significativos para operadores. Las casas de asistencia que responden a necesidades específicas resultarán más resistentes a los efectos de la demanda originada por el COVID-19. Sin embargo, lo anterior se va a ver compensado en virtud de los costos de operación adicionales relacionados con los protocolos de protección más estrictos que requerirán sus ocupantes.

En el corto plazo, la actividad de inversión se verá limitada conforme se vaya restringiendo la diligencia propia (due diligence) a nivel de activos.