e-commerce y automotriz sostienen al Industrial Real Estate en Occidente

Los efectos de la coyuntura mundial por el COVID-19 resintieron a la economía nacional y alcanzaron a los mercado de oficinas e industrial en Jalisco, cuyo gobierno ya se plantea la atracción de inversión extranjera que impulse el comercio internacional, la  inversión en infraestructura logística, e incrementar intercambios académicos como generadores de capital humano.

Al cierre del segundo trimestre del 2020 (2T20) para mercados de Guadalajara, elaborado por el departamento de investigación de mercados de Newmark Knight Frank (NKF), destaca que el Tratado de Libre Comercio entre Estados Unidos, Canadá y México (T-MEC) dará impulso a los productos hechos en México, así como la demanda de naves industriales en la entidad, principalmente en automotriz.

“Jalisco tiene una vocación automotriz que resultará favorecida por el T-MEC, así como por las ventajas competitivas de la fabricación de plásticos, manufactura e incursión tecnológica en espacios industriales, que permearán de inversión en los próximos trimestres del año. Su especialización ha fomentado que las zonas metropolitanas de Guadalajara y de Lagos de Moreno alberguen empresas fabricantes de productos que cuentan con la capacidad de hacer frente a las demandas de la zona del Bajío”, indicó el Presidente en México y Director Regional para América Latina, Giovanni D´Agostino.

e-commerce, ancla

Otro sector que impulsará la inversión será el e-commerce o comercio electrónico, cuyas ventas se han visto incrementadas desde 2019 hasta el 2T20. El más claro ejemplo se encuentra en el corredor El Salto, al presentar actividad con el cierre de la firma BTS de más de 61 mil m² de una nave que ofrece atributos de última milla para una de las más importantes empresas de comercio electrónico, la cual se encuentra entre las principales y de mayores ventas en el país.

El inventario industrial clase A con el que cuenta Jalisco es de 4.3 millones de metros cuadrados con una tasa de disponibilidad en Guadalajara de 3.3.%, al tener más de 144 mil m² sin ocupar.

La disponibilidad, en términos absolutos, muestra que el corredor con mayor superficie corresponde a El Salto con más de 88 mil m², y también representa el corredor con más espacios en construcción, con seis parques industriales.

Corporativo, con contracción

“A pesar de la baja actividad, no hubo una considerable disminución en los precios, lo cual es una muestra clara de un mercado sano. Los precios de renta en el 2T20 presentaron estabilidad respecto al trimestre anterior, con valor promedio de 4.62 USD/m². El precio máximo por metro cuadrado en Guadalajara, correspondió al corredor Zapopan Norte con 6.00 USD/ m², mientras que el más bajo fue en el corredor El Salto con 3.98 USD/ m²”, apuntó por su parte Vianey Macías, analista de mercados de Newmark.

En cuanto al mercado de oficinas corporativas de Guadalajara, la tasa de disponibilidad aumentó y llegó a un punto delicado en el segundo trimestre del presente año. El inventario se incrementó para llegar a 684 mil 162 m², pues se añadió un nuevo edificio en el submercado de la zona financiera, acercándose a la marca de los 700 mil m², la cual, sin duda, será superada antes de que acabe el año, pues aún hay más de 100 mil m² en proceso de construcción.

En cuanto a afectaciones por corredores, el de la zona financiera registró el mayor impacto de la crisis sanitaria, ya que además de ser el submercado que albergó el crecimiento del inventario para este trimestre, tuvo importantes desocupaciones, llevándolo a una tasa de disponibilidad por encima del 30%, con el segundo precio de salida más bajo (16.38 usd/m²/mes) de toda la ciudad.

Análisis detallado

El corredor mejor posicionado durante esta coyuntura fue Periférico Sur, que es el submercado más pequeño de Guadalajara, pero a pesar de ello, reportó la tercer mejor cifra de actividad de mercado de toda la ciudad, además de no haber tenido ninguna desocupación. Otro corredor beneficiado fue el de Vallarta, fuertemente demandado con tasas de disponibilidad sanas, aunque es un submercado más pequeño en términos de inventario.

Por lo que corresponde a la tasa de disponibilidad, en este periodo se incrementó en 4.19%, para situarse en 19% de vacancia para el mercado en general, cifra que habla de una clara sobreoferta y que continúa en una tendencia ascendente desde el último trimestre de 2019 y que se vio afectada por la actual contingencia sanitaria y la crisis económica.

“La absorción neta trimestral se vio severamente afectada por los bajos niveles de ocupación durante el período, además de la superficie entregada, pero principalmente notamos una cifra importante de desocupaciones que llevaron a la absorción neta a números negativos tan importantes. No es de sorprender que el precio promedio de salida del mercado en general ($17.68 usd/m²) haya sido arrastrado hacia abajo por las condiciones generales del mercado, además del ya comentado incremento de la tasa de disponibilidad que afecta de manera inversa a los precios de salida del producto corporativo y la paridad peso-dólar que sigue sin estabilizarse, lo que produce importantes fluctuaciones en los precios de renta a lo largo de los trimestres”, señaló Mauricio Mondragón, analista de mercados de Newmark.