Intercam presenta expectativas de Fibras

Alejandro González, analista de Intercam Banco opina que, si bien todos los sectores de la economía se han visto afectados en mayor o menor grado por la pandemia de coronavirus, el negocio de bienes raíces ha logrado mantenerse defensivo pese a la coyuntura, por lo que presenta su punto de vista sobre las diferentes opciones de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibra).

En su Nota de Sector “Fibras. Actualización del sector frente al impacto de la pandemia”, señala que los indicadores financieros de las Fibras, el nivel de ocupación del sector se encuentra todavía presionado en 81.1%, pero con un apalancamiento saludable en 28.1% (LTV), siendo la estrategia central de la mayoría frenar adquisiciones, enfocarse en refinanciamientos y retomar el pago de dividendos que por ley están obligados a hacer.

Opina que se observan atractivas las Fibras bien diversificadas o con mayor exposición al segmento industrial, que ha logrado mantener una ocupación estable y ha sido particularmente resiliente al entorno.

Asimismo, considera que en las Fibras comerciales persistirán menores niveles de ocupación y altos niveles de endeudamiento, pero comenzará a ayudar la mayor movilidad de las personas y el menor nivel de reservas que tendrán que hacer para apoyar a sus inquilinos.

Sobre las Fibras de oficinas, no es tan optimista porque adicional a la pandemia se tiene una elevada oferta de inmuebles para este segmento, lo que mantiene presionadas las rentas.

Del lado negativo, considera que las Fibras hoteleras tardarán más tiempo en mostrar una recuperación, por lo que su ocupación se mantendrá en niveles bajos.

Impacto y expectativas en los diferentes segmentos

El impacto del COVID-19 se manifestó en los resultados de las Fibras durante la primera mitad del año. Si bien esperamos que las afectaciones continúen durante los últimos trimestres del año, consideramos que el mayor impacto se reflejó en el 2T20 y que ahora seguirá una recuperación paulatina.

Por tanto, es clave diferenciar la magnitud del impacto en los diversos segmentos para tener una idea más clara en cuanto a su trayectoria de recuperación. Durante el segundo trimestre también resaltaron las medidas de seguridad y los programas de apoyo de las Fibras para sus inquilinos, ya fuera en descuentos, diferimientos, exenciones o de alguna otra manera, ayudándolos así a retomar sus actividades.

Las Fibras preponderantemente comerciales fueron las que más tuvieron que apoyar a sus inquilinos. En caso de Fibra Uno y Danhos se registraron notas de crédito y reservas como reducción a sus ingresos, mientras que en otras (como Fibra HD) se registraron provisiones que aumentaron el nivel de gastos. En ambos casos el efecto fue negativo para el Ingreso Neto Operativo (NOI), pero espera que en los próximos trimestres estas Fibras no vean afectaciones de las mismas magnitudes, sino ligeramente menores, dado que ya se hicieron las reservas más relevantes. En consecuencia, si bien en el 2T20 las Fibras preponderantemente comerciales tuvieron caídas anuales en el NOI de entre -13.4% y -37.4%, por efecto del cierre de centros comerciales y las medidas de apoyo a los inquilinos, comienza a ayudar la disminución gradual en las restricciones y la mayor movilidad.

Las Fibras industriales, se muestran defensivas. A pesar de que la actividad industrial también fue afectada, generalmente éste es el segmento que muestra la mayor resiliencia. Además, en el último trimestre hubo un impulso adicional debido al tipo de cambio, ya que la gran mayoría de los ingresos de las Fibras industriales están dolarizados: Fibra Macquarie, Prologis, Terrafina y Plus tienen más de dos terceras partes de sus ingresos en dólares. Adicionalmente, varios subsectores industriales fueron reactivados rápidamente. Por todo lo anterior, los ingresos operativos de las Fibras preponderantemente industriales crecieron entre 14.0% y 31.2% año conta año. Estima que los inmuebles industriales sigan siendo los de mejor desempeño en lo que resta del año, ya que esperamos mejoren las rentas y se mantengan estables los factores de ocupación.

Las Fibras ponderantemente de oficinas, Fibra Mty, que también tiene la mayoría de sus ingresos en dólares (74%). En cuanto al segmento de oficinas, en general se vieron menores ocupaciones y una caída en rentas. Cabe recordar que esto sucede en buena medida por la pandemia, pero también por el hecho de ser un sector sumamente competido. Adicionalmente, la reducción en la fuerza laboral de las empresas se ha visto acompañada de mayores desocupaciones y de una menor demanda de nuevos espacios. Con ello anticipa menores ocupaciones y rentas.

Las Fibras hoteleras, tardarán más tiempo en recuperar su NOI, factores de ocupación e índices de deuda. La reducción anual en el NOI de Fibra Inn del 2T20 respecto al 2T19 fue de -158%, mientras que para Fibra Hotel fue de -161%. Lo anterior es razonable debido al fuerte impacto en el turismo nacional e internacional, así como las medidas de protección implementadas para mitigar las consecuencias de la pandemia.

Las expectativas para este tipo de inmuebles están intrínsecamente relacionadas a la reactivación del turismo. Nosotros mantenemos que seguirá siendo un segmento considerablemente afectado por la menor inclinación hacia el turismo dado el entorno.