JLL: Estos escenarios hay en oficinas, hotelería y valuación ante COVID-19

Las modificaciones que enfrentarán en los próximos meses y semanas el segmento de oficinas, la industria hotelera y la valuación inmobiliaria enfrentan diversos análisis y reflexiones sobre el posible rumbo de la industria inmobiliaria en México ante la nueva normalidad.

En base a un análisis internacional de la firma JLL, estos son los posibles panoramas a enfrentar:

Reconfiguración laboral

Referente a la reconfiguración en los espacios corporativos,  los primeros hallazgos consideran contar con privacidad y distanciamiento, horarios y ubicaciones flexibles, salud y cuidado del bienestar.

“Antes del COVID-19, 70% de las empresas contaban con un diseño total o parcial de espacios abiertos. En la última década, la tendencia apostó ofrecer entre 7 y 12 metros cuadrados por persona, comparado con los 30 metros de los 90”, destacó Lorena Fuertes, Director Ejecutivo en Representación de Inquilinos y Propiedades en Arrendamiento.

En cuanto al reporte del Mercado de Oficinas clase A, correspondiente al primer trimestre del año (1T20) hay una demanda de 80 mil metros cuadrados; 60% más que la demanda que se obtuvo en el mismo periodo del año 2019.

Según el reciente estudio de JLL referente al comportamiento de empleados , 6% muestran interés en permanecer en casa realizando labores, 34% quieren regresar a la oficina; y 60% quieren regresar a la oficina y hacer trabajo remoto.

Fuertes prevé una disminución del coworking y un serio cuestionamiento sobre estrategias de multi-sitio y sugiere que desarrolladores, más que la Certificación LEED, buscarán el certificado wellness o edificio saludable.

Recuperación turística

Al 2T20, todos los países impusieron restricciones de viaje y 45% de los destinos cerraron sus fronteras, en tanto que 30% suspendieron total o parcialmente los vuelos internacionales.

Ante ello, Carolina Lacerda, Directora Ejecutiva de Hoteles y Hospitalidad, destacó que México es parte del Top 10 del turismo mundial, con un PIB de 9%, que es representativo.

Según proyecciones internacionales, el turismo internacional podría disminuir entre 58 y 78% en 2020, con pérdida en ingresos de pasajeros aéreos de aproximadamente de 900 a 1,200 mil millones de dólares.

Según el IATA, 30% de los encuestados esperarán 6 meses para viajar en avión, y 10% esperan suspensión de viajes en los próximos años, aunque la demanda individual del turismo de carretera será la primera en recuperarse.

En cuanto a hoteles, la económica y select service deberían recuperarse más rápido. Dentro de los hoteles de lujo, aquellos que ya cuentan con una base de clientes leales serán los siguientes en recuperarse. Los Resorts con villas individuales también podrían ser la elección del año en el segmento de lujo. Por último, los hoteles todo incluido, que en México conforman un gran porcentaje, por su naturaleza de recepción masiva probablemente demorarán más.

En cuanto a construcción, actualmente existen 35 mil nuevas habitaciones en planeamiento o desarrollo, de las cuales unas serán canceladas y otras se van a retrasar.

Valuación durante recesión

Alfredo Giorgana, Director Ejecutivo de Valuaciones y Estudios de Mercado, destacó que la valuación dependerá de las características internas del inmueble y las condiciones de mercado. “Lo que hoy en día estamos viviendo es una afectación al valor de los inmuebles precisamente provocada por las condiciones de mercado imperantes”

Agregó que en las cuatro fases del ciclo de bienes raíces: recuperación, expansión (tendencias positivas), sobre oferta y recesión (tendencias negativas), actualmente estamos en la última.

“La metodología de valuación de inmuebles comerciales en mercados deprimidos radica en analizar su capacidad para generar ingresos, considerando los deméritos en la rentas en la etapa de recesión, su capacidad de recuperación y el riesgo en la inversión definiendo los 3 relevantes valores que son “valor como está”, “valor cuando condiciones de estabilización” y “valor de venta rápida” o compulsión”, destacó.

En los análisis de los diferentes escenarios, se deberá aplicar el flujo de caja descontado, presentando dos tipos de afectaciones que se calcularon y enfatizando sus afectaciones máximas del “valor como está” y “valor de venta rápida” o compulsión por cada sector.

Depreciación por sector

Hoteles: Valor como está -30% y Venta rápida -45%. Se advierte un sector muy afectado, con ocupaciones bajas los primeros años y un proceso de recuperación lento.

Retail: Valor como está -21% y Venta rápida -35%. Se advierte como fuertemente afectado, anticipando transformaciones importantes especialmente en el renglón del e- commerce.

Oficinas: Valor como está -13% y Venta rápida -21%. Se calcula que se estará alternando con el home office.

Industrial: Valor como está -6% y Venta rápida -13%. Se le aprecia como el sector menos afectado gracias a la entrada en vigencia del T-MEC, la posible salida de empresas chinas de Estados Unidos y ser el socio comercial más importante de este país.

Pedro Azcué, CEO de JLL México, concluyó que con el regreso a la “nueva normalidad” se harán reestructuras a la manera como trabajamos, vivimos y viajamos, y sugiere que algunas de ellas podrían ser permanentes. “El uso de los inmuebles va a depender de cómo los usuarios creen que se pueda minimizar los contagios, destacando la importancia del diálogo entre los involucrados”.