La nueva valuación para Real Estate emergerá de su potencial: CBRE

¿Por qué valuar bienes inmuebles en tiempos de crisis? Este tema presenta dos variantes. Para el sector bancario, es necesario identificar cómo han cambiado los valores de las propiedades para determinar dónde se han movido sus LTVs (Loan-to-values) y medir riesgos en momentos donde el valor de los activos está bajando.

“Por su parte, los propietarios necesitan saber qué impacto ha tenido la crisis en el valor de sus activos para analizar sus estrategias y por medio de una asesoría, ver cómo mitigar los impactos a futuro. Es importante para la toma de decisiones”, destacó Chris Maugeri, AACI, P.App, MRICS, Senior Managing Director de Valuation & Advisory Services de CBRE en Latam.

Además, la valuación precisa es fundamental para el éxito de la inversión en Real Estate en estos momentos, ante ello es importante “aportar una visión amplia del entorno inmobiliario, cuantificar factores externos e internos que influyen en cada proyecto para su puesta en marcha y ofrecer la consultoría necesaria”, agregó.

Información con contexto

En su expertise, CBRE ha desarrollado la valuación de más que 1,500 activos desde que inicio la pandemia, no sólo con información del mercado en México, sino información de otras partes del mundo al momento.

La actual situación impacta todos los mercados de bienes raíces a nivel mundial y hay mucho que podemos aprender de Asia y Europa que van más avanzados en la curva y están reabriendo sus mercados, por ello, “contamos con acceso a información privilegiada relacionada a transacciones en todo el mundo en el momento que se están cerrando”. 

Proceso de preparación

Entre los sectores más afectados por el COVID-19 es la industria hotelera, por ello “nuestro objetivo es dar certidumbre para que inversionistas, propietarios e instituciones que financian proyectos, tomen medidas informadas y oportunas, para establecer estrategias de negocio y operativas en temas que impacten como es hoy la Certificación COVID. Esta industria debe prepararse para la era post-COVID”, detalla por su parte Arnoldo Ramírez, vicepresidente de Valuation & Advisory Services de CBRE México.

 “Como todo ciclo económico que inicia, los ingresos logrados serán marginales en un principio, lo que reflejará valores de inmuebles bajos, en la medida que se ajuste la operación en estos negocios su valor se incrementará. Justo como lo ocurrido en la contracción económica de 2008-2009. La nueva tendencia es la de evaluar los inmuebles con base en su potencial, lo que determina la viabilidad de cada proyecto para un nuevo uso. Por esta razón los estudios sobre Mayor y Mejor Uso y Factibilidad tienen gran relevancia, ya que buscan aprovechar al máximo el potencial y rendimiento de un terreno o inmueble”, precisa Ramírez.

Carlos Ceja, especialista de Valuation & Advisory Services de la firma indica que los estudios que esta unidad de servicio realiza para identificar si un proyecto es factible o no, cumplen con normas contables, bancarias y financieras tanto nacionales como internacionales y son utilizados para diversas actividades y propósitos.

Lo anterior permite definir el producto inmobiliario, la zona donde se instalará, adquisición del predio, definición y dimensión del proyecto a desarrollar, financiamiento y captación de capital para su construcción, desinversión del activo y su traslado de dominio, hasta la aportación a un fideicomiso y reportes financieros anuales para empresas privadas y públicas.

Expertise

CBRE ha valuado más que 4,500 activos con un valor superior a los 40 mil millones de dólares, y en el sector turístico, lo han hecho en una cantidad de 2,500 millones de dólares en activos en México. Cabe resaltar que los bancos mexicanos tienen experiencia y han desarrollado protocolos y medidas de actuación derivados del impacto de la influenza H1N1 en 2009.

Sobre los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) que son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles, que tienen como fin el arrendamiento y administración, también han incursionado en este sector:  

“Valuation & Advisory Services de CBRE ha apoyado a los FIBRAS desde su inicio, ya sea con servicios de valuación o de consultoría y asesoría. El equipo de esta unidad se encarga de la valuación de 8 de los 15 Fibras inmobiliarios que existen actualmente y valúa más de 25 millones de metros cuadrados de espacio industrial al año”, concluye Ramírez

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