Real Estate: Diagnóstico de liquidez para industrial, retail y hotelería

Durante la realización del webinar “Nuevas reglas de financiamiento en el mercado inmobiliario” organizado por Inmobiliare y moderado por Guillermo Almazo, Publisher y CEO de la firma, se abordó, de manera honesta, cómo se está viviendo el sector, y hacia dónde están los puntos de quiebre, oportunidades y retos para México en el sector Real Estate.

En el sector inmobiliario hay que poner los pies en la tierra, ya que se avecina una crisis muy grande. Sin embargo, también habrá oportunidades de inversión que no se habían dado anteriormente.

Durante la presentación digital, Juan Carlos Mier y Terán, Head LAM Commercial Real Estate de Global Banking HSBC destacó e hizo un análisis por sector de lo que a su parecer, será la tónica de los diversos sectores que integran el sector inmobiliario de alta gama o Real Estate:

Todo va a regresar a la normalidad, hay que verlo optimista. Lo que ayuda para la recuperación es la estructuración de los créditos Real Estate con sponsors adecuados, las propiedades adecuadas y los portafolios adecuados que llevan ya disciplina, eso va a ayudar mucho, destacó.

Afectación por segmento

“Por tipo de propiedad, industrial, por ejemplo, estamos viendo (al sector) muy resilient. Lo vemos muy bien, va a ser jalado por el apoyo del gobierno americano a las empresas de ese país, que va a jalar al producto que hay en México. No hay ningún request de relief (solicitud de alivio) de servicio de deuda de ningún cliente industrial”.

Sin embargo, el especialista de la banca ve otro panorama en hotelería: “En hoteles vemos la peor afectación. Los vemos cerrados. Vemos que se está pidiendo un relief de todo el servicio de deuda. Los bancos estamos tratando cómo poder ayudar. Las ocupaciones están en cero prácticamente en la mayoría”.

En cuanto al Real Estate comercial, dijo que también ve una dinámica detenida: “Retail también la está pasando muy mal; también tenemos la mayoría de los casos en request de relief (solicitud de alivio) y creo que la dinámica de los centros comerciales, sobre todo no anclados por súpers, va a cambiar mucho. El tema será la gente para agarrar confianza e ir a un gimnasio.

En cuanto a oficinas, “aunque hay un impacto menor que en hoteles, también vemos algo de request of relief ahí, de los mismos clientes que están sufriendo en sus ventas, en sus pagos de rentas y están tratando de negociar algo”.

Plazos más largos

El ejecutivo de HSBC ve posible un alargamiento en los plazos de crédito: “Como las estructuras de Real Estate son muy back ended o con valums muy grandes, la verdad no cuesta mucho trabajo reestructurar. Será mucho más fácil reacomodar el tema de las amortizaciones pasándolas completamente al valum o acomodando durante el periodo de amortización, o en el peor de los casos, alargando un poco el plazo del crédito”.

Agregó que esta crisis en Real Estate, se está globalizando, pero apuestan a apoyar a los desarrolladores: “Hablando con el head global de Real Estate, es algo que estamos viendo en todos los países. No queremos en ningún caso que llegue un cliente, un desarrollador o un sponsor a entregar las llaves de las propiedades. Es lo último que queremos y el objetivo es verlos crecer y aportar más al sector y siendo todos exitosos”.

Falta de liquidez

El banquero apuntó a que sí se está presentando una falta de liquidez que está llegando a las Fibras: “La liquidez en dólares es nula. Las Fibras (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) inclusive han jalado sus líneas revolventes para estar liquidas y eso nos ayuda porque aparte nos ha estado regresando en depósitos, pero eso es señal inminente de que se está viendo una falta de liquidez”.

El peso está depreciándose mucho. Lo que les diría a los del sector es que cash is skin. Hay que cuidar esa liquidez durante el tiempo que dure eso, ya sea dos meses o fin de año, estar cuidando la liquidez, los que tengan a crédito ver a qué precio. Habrá cambio de manos en algunos portafolios.

Regreso a la normalidad

Agregó que podría presentarse un escenario optimista para junio “Estaba platicando con un cliente de centros comerciales. Me decía que estaba esperando tener entre 50 y 60% de su NOI (Net Operating Income) durante abril y mayo. Pensando optimista, si esto se abre en junio, ese porcentaje de NOI a lo mejor sube a 70 o 75%, pero va a ver muchos locales que les va a costar trabajo regresar.

Por su parte, Raúl Gallegos, Managing Director Asset Management, Credit Suisse, destacó la disciplina que ha mostrado el sector desde la crisis de 1994: Durante los últimos 25 años, el desarrollo del sector en México ha sido ordenada, y pasó de un negocio familiar a lo institucional, lo que le ha permitido pasar las crisis de 1994, la de 2000, la de 2008.

Reafirmó la afectación en temas de liquidez: “En liquidez creo que sí estamos muy afectados. Hay un tema de importante, sobre todo del lado de los dólares. Muy rápido se afectó la liquidez, sobre todo en los bancos en su habilidad de fondeo; la forma en fondear de mediano a largo plazo cambió de la noche a la mañana dramáticamente”.

Argumentó que por el momento, el financiamiento para el sector inmobiliario quedó en pausa: “Para transacciones nuevas difícilmente se consigue un financiamiento de mediano a largo plazo para un desarrollo o una adquisición. Ahí estamos en stand by. No veo claridad de cuando se puedan normalizar los mercados. Un referente importante fue la colocación de Santander de la semana pasada, creo que su estimado era colocar 7 mil millones de dólares y a un spread razonable a menos de 100 pb y no hubo los inversionistas para tomarlo y tuvieron que ir a inversionistas de afuera”.

Gallegos expresó que el sector industrial debe ir muy aparejado con la manufactura de Estados Unidos: “Tengo una preocupación importante en el tema macro. Tenemos que estar más alineados con Estados Unidos en cadenas de suministro y ver qué industrias serán esenciales y cuáles no, para suministrar a esas empresas con piezas al mismo tiempo que vayan abriendo allá”.

Dijo que si no se da esta alineación, vamos a “tener que buscar proveedores en otras geografías y será un impacto más de largo plazo. Confío en que el tema de T-MEC y la gente de American Chamber, que hacen un trabajo para alinear esas empresas. Aprovechemos la cercanía con EU para capitalizarlo”.

Hoteles, con ocupaciones de 30%

El especialista dijo que “en cuanto a los hoteles, algunas cadenas internacionales están estimando estar de 20 a 30% de sus ocupaciones, tomando en cuenta lo que está pasando en China. Se ve bastante lento. Hay eventos que se están agendando para fines de año. Hay que ver los cambios en la forma de viajar de la gente y cómo va a cambiar la dinámica de los viajeros de negocios”.

En cuanto a las oficinas, ve afectaciones temporales, “aunque sí veo algo de riesgo en el tema de acomodos de espacio. Se van a dar cuenta algunos usuarios que no necesitan el espacio que tienen y habrá algo de riesgo en renovaciones de contratos a futuro. Temas como coworking van a cuestionarse”.

Cuidar activos

Finalmente, Adrián Aguilera, Co Founder Vertex Private Equity Investors, destacó que la actual, es “una crisis económica, psicológica y de confianza y de qué cómo y cuándo se saldrá de ella.  

“En los cómo, están los comportamientos que va a haber en el ser humano. Por ejemplo, no sabemos si WeWork va a ser sostenible o va a cambiar la dinámica de intercambiar espacios” y el cuándo, será cuando se haga la vacuna contra el COVID-19.

“Nosotros, como inversionistas de capital privado, estamos viendo hacia adelante. En una encuesta que engloba a todos los fondos de capital privado, me llegó un correo electrónico que habla sobre el impacto del COVID-19 a largo plazo, en el futuro de las inversiones alternativas. El 63% no ve cómo va a cambiar su estrategia para hacer inversiones”.

En cuanto a la liquidez, dijo que es tiempo de proteger los activos: “Tenemos en el portafolio inversiones que están en operación. Estamos en el ojo del huracán porque hay que proteger a los activos. No es momento de salir a vender nada obviamente como dueños de los activos”.

Referente al segmento comercial, ve que a futuro, tendrán que haber componentes de renegociación: “En los flujos de un centro comercial, si tenías 100 pesos al mes de renta, es probable que después de esta crisis no vas a tenerlos y va a haber segundas pláticas con los bancos”.

Agregó que “la confianza del consumidor no está como para ir a pedir una hipoteca (…) los proyectos que tenemos en bienes raíces lo que estamos haciendo es aguantar y esperar a que el mercado regrese. Tenemos precios de ventas de entre 2 y 4 millones de pesos, tenemos departamentos de 10 millones de pesos y arriba de 20 y cada uno de esos segmentos van a regresar, de manera distinta”.

Fintech, con futuro

En cuanto a las fintech, ve que tendrán posibilidades: “Los fondos que tengan fintech donde empiezan a invertir, a finales de 2020 y 2021 van a ser fondos que van a tener resultados extraordinarios y oportunidades únicas en generaciones, desde comprar hoteles o centros comerciales que traen problemas. Va a haber muchas inversiones atoradas con equity llegas a salvarlos, y va a haber mucha pérdida de dinero. Se van a tener que tomar pérdidas. Sin embargo, matizó que “todo 2021 va a ser muy buen año para colocar dinero en bienes raíces en México y en todo el mundo”.

Si llegas a una tienda de autoservicio y en vez de que le tengas que dar a la cajera en lugar de tu tarjeta das tu celular o tu código de barras o “con Samsum Pay o con lo que me digas, sin tocar ninguna superficie, eso se va a adoptar. No estoy convencido de las criptomonedas pero va a haber espacio para ellas y todo lo que es Fintech, que defino como todo lo que está lejano de una sucursal bancaria, hoy se va a acelerar eso. Va a haber esos cambios que no estábamos tan cómodos en adoptar, las Fintech van a tener un caso importante”.

En el mismo sentido, Gallegos agregó que el Gobierno Federal debe pensar más en este esquema para la inclusión financiera: “La forma de acercar al sector informal de la economía y al de menos recursos es Fintech. En lugar de estar pensando en hacer 2 mil sucursales del Banco del Bienestar, repárteles un celular a todos y mándales una aplicación en donde les puedas mandar el recurso; es la forma más económica y eficiente de incorporar a todo ese sector informal”.