Solili: Panorama inmobiliario industrial y e-commerce en México

Las medidas tomadas para combatir el COVID-19 en México han sido la suspensión de las actividades no esenciales, con ello, la sociedad en conjunto con el gobierno se organizó para mitigar los efectos.

Para el sector inmobiliario, los efectos en cada segmento se han dejado sentir de manera asimétrica. Ejemplo de ello son las empresas del giro logístico y del comercio electrónico o e-commerce que se están viendo beneficiadas ante el incremento de las compras en línea, provocando mayor demanda en espacio industrial.

La mayor parte de estos mercados cuentan con alta vocación manufacturera, entre ellos destacan Guanajuato, Saltillo, San Luis Potosí, Aguascalientes, Tecate, Mexicali y Puebla, entre otros. Están los de infraestructura mixta, es decir, con oferta de espacio manufacturero y logístico como son Guadalajara, Monterrey, Tijuana y Querétaro, mientras que existen otros con un componente mucho más enfocado en la oferta logística, como la Ciudad de México.

Sin embargo, el mercado industrial de CDMX ha estado resintiendo los efectos de una economía aletargada, ya que durante el 1T 2020 la demanda bruta en este mercado tuvo una caída del 29%, en comparación con el mismo periodo del 2019, según destaca un análisis de Solili.

Confinamiento transformador

Con el panorama que actualmente se está viviendo de confinamiento, el sector industrial con vocación logística se ha visto favorecido, lo que ha impactado de manera positiva en las tasas de demanda de los mercados con este tipo de infraestructura.

De acuerdo con datos proporcionados por la plataforma, al mes de abril del 2020 hubo una demanda bruta en la Ciudad de México de 83 mil metros cuadrados (m²), lo que representa un incremento de 55% respecto al mismo mes del 2019. La demanda de abril estuvo concentrada en cuatro transacciones que suman casi el 90% de la demanda total del mes.

El tamaño de nave industrial que se demandó en abril 2020 fue superior a los 10 mil m², incluso dos de ellas superan los 20 mil m². La demanda actual proviene de empresas logísticas y de comercio electrónico las cuales buscan localizaciones estratégicas, por un lado que la zona en donde se establezcan cuente con infraestructura para el desarrollo de la actividad, y por otro, estar cerca del consumidor final de manera de incrementar la eficiencia de los tiempos de entrega y reducir los precios de traslado, es así como el 95% de esta demanda se encuentra ubicada en la zona conocida como CTT, la cual la integran los corredores de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán.

Estos corredores se caracterizan por contar con los requisitos solicitados por parte de las empresas, gracias a ello actualmente es una zona que alberga a las grandes empresas nacionales e internacionales del comercio electrónico, retailers y empresas logísticas.

El tipo de empresas que durante este mes ocuparon espacio industrial son logísticas, retailers, comercio electrónico, almacenamiento y de transporte. Hasta abril, la demanda estaba enfocada en expansiones por parte de empresas ya establecidas en la ciudad, no se tienen identificadas la llegada de empresas nuevas.

Indicadores en la capital

En indicadores de desocupación de espacio industrial para la Ciudad de México, la cifra que se reporta para el mes de abril es de casi 30 mil m² siendo superior en 32% a lo reportado el mismo mes del año anterior, sin embargo, las cifras no son de alarmar, ya que se encuentra en niveles de desocupación sanos. Casi el 70% de esta desocupación corresponde a espacios clase B. La desocupación industrial, como efecto de empresas que se van del país o se mueven de mercado, no es un comportamiento que se haya estado reportando, ni es algo que se vislumbra en los siguientes meses.

En otros centros industriales importantes del país como Monterrey, Guadalajara y Tijuana también  se  ha  reportado  un  comportamiento  destacado  y  positivo  de  la  demanda durante abril de 2020, según reporta Solili. En el caso de Monterrey tenemos un incremento de la demanda de 48%, Guadalajara de 13% y Tijuana del 11%.

Panorama en el Bajío

Para los mercados del Bajío, Querétaro reporta una disminución de la demanda de aproximadamente 71% en la comparativa de abril 2020 respecto al mismo mes del año anterior, a pesar de ello, estimamos que durante los meses de mayo y junio tenga un repunte la demanda de espacio industrial para empresas logísticas. El resto de mercados de esta región, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes sumaron en conjunto una cifra de demanda en el mes de abril de cerca de 45 mil m², concentrada en 70% en el mercado de Guanajuato.

Guanajuato cuenta con vocación manufacturera automotriz, por ende en los próximos meses estará presentando una disminución de la demanda por parte de este tipo de empresas, sin embargo, el desarrollo reciente de infraestructura inmobiliaria logistica, aunado a la infraestructura con que cuenta el estado, la ubicación estratégica y los precios competitivos de los edificios industrial, mitigaran esta caída, puesto que estimamos un aumento de la demanda del sector logístico en este estado.

Escenario por T-MEC

En el corto plazo, los centros industriales manufactureros del país están presentando contracciones en la demanda, mientras que los mercados con infraestructura inmobiliaria logística reportan un incremento. Proyectamos que la demanda por parte de la industria manufacturera inicie la fase de recuperación a finales del 3T 2020 e inicios del 4T 2020, ya que se espera la llegada de nuevas empresas asiáticas a México y el impacto que generará la entrada en vigor del T-MEC.

Estimamos que durante el 2T 2020, el mercado de Monterrey, donde tradicionalmente las empresas manufactureras forman un componente importante de la demanda, estará sostenido por empresas del giro logístico, comercio electrónico y retailers. Para Guadalajara y Tijuana, en la parte manufacturera, el tener desarrollado un importante clúster médico, impulsará a este mercado, aunado a la creciente demanda que el sector logístico tendrá en estas ciudades.

Posible baja en construcción

La zona del Bajío, al concentrar su infraestructura inmobiliaria industrial para el sector automotriz, verá afectada la demanda específicamente en los mercados de Aguascalientes y San Luis Potosí.

Estimamos que los cifras de inicio de construcción disminuyan en algunos mercados como Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, Querétaro, Monterrey y Guadalajara, ya que cuentan con suficiente oferta para satisfacer las cifras de demanda que tradicionalmente cada mercado reporta. Aunado a esto los desarrollos se mantienen expectantes a los efectos que puede dejar la pandemia en el país e iniciarán los proyectos que se reportaban planeados una vez haya pasado la situación actualmente vivida.

Los precios de los espacios industriales, aunque en el último trimestre tuvieron disminuciones derivadas del impacto que generó la depreciación del peso respecto al dólar, estimamos que se mantengan en los mismos niveles con ligera tendencia a la baja, ya que las tasas de vacancia de los mercados del país no ejercen presión en ellos.

Los indicadores del mercado inmobiliario industrial no han mostrado grandes cambios, en la mayoría de los mercados se reportan volúmenes sanos de demanda, cifras de construcción estables con tendencia a la baja y precios y tasas de vacancias estables.

Hoy más que nunca el acceso a la información será fundamental para realizar inversiones eficientes y rentables en lo respecta a los inversionistas y proveedores de oferta, mientras que por otro lado será indispensable democratizar la información, transparentar cada vez más el mercado y acceder a herramientas que coadyuven en la eficiencia del trabajo en los actores que participan por el lado de la demanda.