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CONSTRUCCIÓN

Tasa contra la gestión interna y externa, su importancia

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En esta colaboración exclusiva de Federico Pizarro Suárez García, quien es Director de Financiamiento Inmobiliario en Banregio, analiza los detalles técnicos de cómo un empresario, desarrollador, constructor o directivo de finanzas puede mejorar la cotización del banco mediante una gestión empresarial eficaz.

El desarrollo inmobiliario al igual que cualquier proceso productivo de bienes y servicios está conformado por una multiplicidad de etapas en algunos casos concatenadas y en serie que van abriéndose y que determinan la continuidad de la línea de producción, en lo particular considero que la negociación más determinante es la potencialidad de la transformación de la tierra, pero esto lo discutiremos en otro momento. Para ello, se tiene que analizar la comparativa de la gestión de ciertos procesos tanto internos como externos, contra el costo del financiamiento, es decir, la tasa de interés del crédito.

A nivel producto sectorial marco, un crédito simple para construir vivienda podría situarse en un monto del 60% del valor del proyecto, con un comportamiento más o menos promedio a nivel de saldo, que se observa en la siguiente gráfica:

Como se puede apreciar el saldo promedio de este crédito es del 51.60%, por tanto, si consideramos una tasa de interés del 11.52%, la cual es equivalente a TIIE + 4.00, el costo financiero del financiamiento sería: Monto del Crédito (60% del valor del proyecto) x saldo promedio (51.60%) x tasa (11.52%) x plazo (2 años) = 7.13% sobre el valor del proyecto. Como todo lo referimos a porcentajes del valor del proyecto, el cálculo se hace independiente del monto del crédito y obtenemos, como ya se dijo, el costo financiero como un porcentaje del valor del proyecto.

Ahora bien, el empresario, desarrollador inmobiliario, constructor o la figura directiva de finanzas siempre considerará que una de sus principales funciones y objetivos será lograr una mejora en la cotización del banco, argumentando  los méritos del desarrollo y las capacidades de gestión empresarial del vehículo de acreditamiento, así para fines de nuestro ejemplo, pensemos que la tasa del banco baja a 11.02% (TIIE + 3.50), una cotización extremadamente competitiva y con sinceridad difícil de lograr, pero así lo enmarcaremos para la simulación. Por otra parte, y como resultado de razones varias que van desde la problemática procesal jurídica permisológica hasta falta de seguimiento del acreditado, errores, cambios de personal, etc., vamos a pensar que las escrituraciones de las casa o departamentos se tarda dos meses más de lo proyectado, el nuevo comportamiento del saldo del crédito se muestra en la gráfica 2

El nuevo saldo promedio es de 59,20%, y realizando la misma matemática se obtiene que el costo financiero pasa a 7.83% del valor del proyecto.

«Por supuesto, que el escenario ideal es tener la mejor cotización de tasa y la mejor gestión, sin embargo, lo que les expongo es que en muchísimas ocasiones se asume que el costo del financiamiento es el factor decisivo en el margen del negocio, siendo que existen otros factores de vital importancia y mucho más en control del empresario, que inciden en la misma o mayores magnitudes que la cotización financiera, y que se soslayan o pierden foco de atención cuando son esos procesos lo que también determinan una menor utilidad», termina Federico Pizarro Suárez, Director de Financiamiento Inmobiliario en Banregio. 

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