COVID-19 replanteó calidad, densidad y plusvalía del hábitat

Según la Organización de las Naciones Unidas (ONU), el hogar se ha vuelto la primer defensa contra el COVID-19, por lo que el hábitat, se ha vuelto prácticamente un asunto de vida o muerte. Sin embargo, el gran especulador del suelo urbano en las ciudades han sido, desafortunadamente los gobiernos, que ante la falta de regulación, desarrolladores y pobladores han desarrollado vivienda.

Durante la realización de la mesa “Estado actual de la vivienda”, Sara Topelson de Grinberg, directora de Topelson Arquitectos, destacó que desde el inicio de la pandemia por el COVID-19, el turismo se ha visto afectado, y la construcción y en específico la vivienda, lo han sido más:

“De 2018 a 2019, en vivienda formal se hicieron 189 mil 42 viviendas, lo que significaron 73 mil menos que en 2018, lo que representa una caída importante del 28%”, lo que enmarca la caída.

Demanda alta

En contraste, la demanda de la producción de la demanda es muy grande, ya que se requieren más de un millón de espacios de todos tipos.

“Durante 2019, de toda la vivienda que se realizó en el país, 79% del total fueron casas, es decir vivienda horizontal, pero solo 24% fue producción de vivienda vertical, pero hace falta más diversidad, y haciendo más departamentos con entornos consolidados”, argumentó.  

Señaló que ante el COVID-19, la vivienda tiene que ser más flexible, porque todo lo que se hace en casa, como comer, recrearse, cocinar y  convivir, implican más flexibilidad, y aprender como los japoneses, donde un mismo espacio se pueda volver en la noche, por ejemplo, una recámara, además que tenemos que ser menos acumulativos, por lo que el diseño será innovador en cuando al diseño urbano y la casa misma.

Expansión demográfica cambió todo

Al inicio del ciclo de conferencias “Hacia el pacto nacional por la vivienda” que se realizará durante tres días, José Alfonso Iracheta Carroll, Director del Instituto Nacional de Suelo Sustentable (Insus), destacó que la Institución que encabeza, desde 2015 sustituyó a las labores que realizaba Corett, ya que no se apoyaba a la política de regularización del suelo.

“Las ciudades respondieron a una antipolítica de regularización del suelo. No había un control sobre la ocupación del territorio durante muchas décadas. Pero a finales de los años 70, con la expansión demográfica, la ciudad creció de manera caótica, creando ciudades desarticuladas, sin servicios y no sustentables”.

La irregularidad tiene costos muy altos, dijo, ya que el suelo se precarizó: “Según estudios, el suelo puede llegar a costar hasta ocho veces más porque se tienen que llevar diversos servicios, a diferencia de una zona consolidada, en la cual no se generan costos prediales y donde además, los municipios no tienen la capacidad para generar cobros y se genera más déficit de servicios”.

Oferta de suelo

Agregó que en la periferia de las ciudades, los habitantes gastan hasta 60% de su gasto total en transporte, aunque según estudios, estos gastos no deben generar más allá del 20%, “además que en temas de inseguridad, se genera la creación de colonias completas con casas abandonadas y que en algunos casos están hasta balanceadas, donde 90% de los costos de la inseguridad lo enfrentan las familias”.

Dijo que desde el Estado se debe crear una nueva forma de oferta inmobiliaria: “Se tiene que generar una oferta de suelo para que las personas con menos recursos tengan una alternativa antes de irse a la irregularidad, sobre todo para las familias de menores ingresos”.

COVID-19 cambió todo

Por su parte, Félix Sánchez Aguilar, director general de Sánchez Arquitectos y Asociados señaló que hay un desorden completo en la planeación de las ciudades: “Hemos fallado, hemos fracasado en el urbanismo en el siglo XX. Tenemos que entender eso. Tenemos que ir al psiquiatra para liberarnos de esos problemas, si es que queremos avanzar contra el COVID-19 en este momento de silencio que paró al mundo”.

Sugirió hacer lo que él llamo “segmentos de ciudad”, en los cuales se invite a desarrolladores y arquitectos para que intenten hacer colonias y viejos barrios, en el que se inviten también a los alcaldes para resolver los problemas.

En su oportunidad, Marcos Mazari Hiriart, Director de la Facultad de Arquitectura de la UNAM dijo que el problema de la falta de hábitat en México pasa por la formación: “El problema de la ciudad no es un problema de arquitectos. Es un problema multiescalar, que tiene que ser atendido de manera multidisciplinaria y con carácter sistémico”.

Agregó que entre la comunidad de arquitectos prevalece un vacío en cuanto a la formación de la solidez estructural de las casas, aunque no en todas las universidades, pero “hoy estamos hablando de una seguridad sanitaria de la que no habíamos pensado y que aún no tenemos clara”.

Recordó que en épocas pasadas la colocación del lavabo estaba en la entrada de las casas, pero que actualmente es un tema que no se toca, además que en los alrededores de la ciudad hay vivienda que cuenta con hasta seis niveles, la cual sin embargo no cuenta con ninguna seguridad estructural ni procedimientos.

Se requieren ingresos altos

En su oportunidad, Yuri Zagorín Alazraki, Presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en el Valle de México, a través de un gráfico, mostró que para acceder a un inmueble de 129 metros cuadrados en el año 2001, se requería un ingreso de 80 mil pesos; para un inmueble de 102 m2, en 2006, se requería un ingreso de 87 mil pesos; para un inmueble de 80 metros, un ingreso de 74 mil pesos; y en 2020, para acceder a un inmueble de 77 m2, hace falta un ingreso de 150 mil pesos para obtener una hipoteca del 80% para cada caso. “El ingreso mensual requerido ha aumentado en una forma grosera, la superficie ha disminuido”.

En cuanto a la renta, dijo que se ha confundido el derecho a la vivienda con el hecho de darle casa a todo el mundo. “La vivienda no es hacer casas. Hay muchas formas de habitar. La renta es un modelo que nos da flexibilidad movilidad y que para los jóvenes es muy importante. Ahí podemos pensar incluso en subsidios de rentas”.

Destacó que en cuanto a la capacitación de plusvalías, fue un tema que no se pudo explicar correctamente en la administración pasada, y ejemplificó que si se tiene un predio no está siendo utilizado de la mejor manera, se tiene que pagar predial sobre todo el potencial del predio.

Problema de calidad

“Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York está lo que se llama el ‘derecho inminente’, que habla de un espacio donde cabría una escuela, y en donde tú haces la escuela o un hospital o lo hace la ciudad” y lo hace, pero los vecinos no generan políticas urbanas, y la densidad es la sangre de las ciudades.

En cuanto a los corredores inmobiliarios en la CDMX que se harían en las próximas semanas, dijo que en cuanto a la administración de éstos, “es que son limitantes y son pocos, y no se está generando suficiente oferta para bajar el precio (de las viviendas), y se tiene que hacer una planeación más a fondo”.

Durante el panel se mencionó que estadísticamente, el parque de la vivienda en México lo componen más de 34 millones de viviendas para una población de más de 130 millones de mexicanos, con una ocupación promedio de 3.9 habitantes por vivienda, donde pareciera que no hacen falta viviendas, “pero el problema es de calidad, y ante ello el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval) habla de un déficit de 14 millones de viviendas, pero en donde el problema de fondo es la calidad de las mismas”.

El foro está organizado por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), y Re Habitar México.