Venta contra Renta, la discusión eterna

La Ciudad de México antes Distrito Federal y siempre conocida como “Ciudad de los Palacios” está experimentando un fenómeno inmobiliario en su oferta de vivienda en venta y renta por demás digno de discernir.

Los precios de las transacciones de venta siguen experimentando un  incremento que ni siquiera el sismo de 2017 pudo contener, para todos es un hecho que las ventas promedio al mes, concepto conocido en el argot como absorción ha venido a la baja, sin embargo, la tendencia alcista de los montos de las transacciones finales ha sido, es y parece ser que será constante.

Sin embargo, ¿qué tan conveniente es comprar?, ¿será mejor idea rentar?, la renta y la venta son elementos que coexisten desde siempre y para siempre, ya que uno depende del otro, no se puede rentar un inmueble si no existe el dueño que esté dispuesto a rentarlo.

La óptica, alineamiento de intereses y motivaciones de las contrapartes son con claridad contrapuestas, el inversionista con perfil arrendador quiere comprar lo más bajo posible para rentar en el mayor monto que el mercado lo permita, mientras que el arrendatario desea la renta más baja y generalmente sueña con ser propietario algún día, pero, ¿este sueño es financieramente lo más atractivo?

Revisemos por ejemplo una colonia que ha venido transformando su entorno urbanístico y de redensificación urbana para dejar de ser un barrio popular y ahora catalogarse como la “Nueva Condesa”, me refiero a la colonia Escandón enclavada en la delegación Miguel Hidalgo, y que precisamente colinda en una de sus secciones con la colonia Condesa.

El precio de venta promedio por metro cuadrado de esta ubicación, según las páginas de corredores inmobiliarios es de $50,850, esto quiere decir que un departamento de 90 m2 tendría un precio de venta de $4,576,500, por otra parte, la renta promedio de la zona, utilizando las mismas fuentes de información  es de 211 $/m2, por lo que sería posible rentar el departamento de 90 m2 en $18,990 por mes.

Consideremos las siguientes posibilidades, en primer lugar que un inversionista posee la capacidad de liquidar el departamento de contado, por lo que sin tomar en cuenta impuestos y gastos asociados en la compra y durante la renta, su inversión tendría un rendimiento de $18,990 por 12 meses = $227,880 que dividido entre $4,576,500 = 4.97%.

Ahora pensemos del lado del arrendatario que tiene el uso del departamento por una renta mensual de $18,990 y que según el simulador de uno de los bancos líderes en hipotecas del país, con esa erogación mensual podría acceder a un crédito de $1,724,000 por lo que para comprar el departamento tendría que ahorrar como mínimo, sin considerar escrituras y otros gastos alrededor de $2,852,500.

Por supuesto que el análisis realizado es extraordinariamente simplista y no considera factores subjetivos, cualitativos, aspiracionales y lo que en su momento el economista inglés David Richard definió como “Valor de Uso”, de hecho tampoco considera la potencial plusvalía del departamento.

Sin embargo, hay que considerar que para que la compra potencial futura se realice y por tanto se monetice la plusvalía se necesita un mercado que esté dispuesto a comprar al nuevo precio, lo cual es especulativo y con cierto grado de riesgo.

Al final no pretendo dictar una conclusión definitiva al caso, de hecho no la tengo, pero lo que si recomiendo, es que se revise con agudeza cuáles son las causas y motivaciones que nos llevan a rentar o comprar, y dimensionarlas en su justa medida con respecto a nuestra idiosincrasia y educación (comprar con hipoteca), la sanidad financiera de corto plazo (arrendatario), inversiones patrimoniales con bajo riesgo y retorno (arrendador) o bien la negociación especultativa de compra y venta monetizando la plusvalía potencial.