Financiamiento para proyectos 2020….no será de todos ni para todos

Por Federico Pizarro Suarez García, Director de financiamiento inmobiliario de Banregio

Se cerró el 2019 con la mayoría de los indicadores en contra en todo el sector construcción, mucho se ha escrito sobre las marcas y tendencias que dejaron las decisiones gubernamentales por impulsar las tres grandes obras públicas de este sexenio, me refiero al Aeropuerto de Santa Lucía, la Refinería de Dos Bocas y el Tren Maya, se dice que el impacto de todas en su conjunto será de más menos el 0.2% del PIB; sin embargo, y aunque su escala social y mediática sea menor, lo cierto es que las promociones inmobiliarias privadas, tanto en el ámbito de la vivienda como en el industrial y comercial, también han sufrido una caída exponencial en sus resultados durante el año que termina.

Lo anterior y la severa postergación en las decisiones de compra y renta del público en general ha provocado que los apoyos bancarios para el 2020 serán revisados con criterios mucho más severos y con estrategias prudenciales extremadamente estrictas.

Por supuesto que esto no es menor y de ninguna manera debe soslayarse, ya que la gran mayoría de los desarrollos requieren y demandan una proveeduría de fondeo bancario para su correcta conclusión, consideremos que en términos normales cualquier proyecto posee una base crediticia de entre 62% y 80% de la inversión total a realizar, siendo precisamente el rubro del apalancamiento, es decir, la relación pasivo a capital lo que más se observará como limitante para la consecución de los créditos, en este sentido se observa difícil la aceptación  de figuras o vehículos de acreditamiento en donde los terrenos sean “aportados” y en donde el involucramiento del capital de riesgo del desarrollador sea limitado y en ocasiones inexistente, además la concordancia de las tipologías a edificar con la potencialidad de compra o renta del mercado serán mucho más observadas, requiriendo evidencias documentales de su correcta absorción previa participación del financiamiento bancario, esto querrá decir que aquellos desarrollos especulativos que dependan del flujo de las preventas y donde la salida no se encuentre sustentada con un espectro amplio de posibilidades de repago del crédito verán muy limitadas sus opciones crediticias, lo anterior sin contar con las dificultades de fondeo que encontrarán algunos de los intermediarios especializados que ante los cambios directivos de la SHF han venido sufriendo modificaciones operativas que desplazan y disminuyen sus capacidades de atención.

El 2020 será un año complicado y de retos administrativos, mucho más centrado en recuperación que en colocación crediticia, las oportunidades existirán pero serán más escasas, y su detección, seguimiento y aprovechamiento serán en función de las capacidades de ductilidad y maleabilidad del producto y por sobre todas las cosas de la gestión del empresario, ante un mercado que hoy resiente la incertidumbre y desconfianza en todo el ámbito económico de México.