Suben como la inflación, pero ¿Se incrementa la plusvalía de los inmuebles?

El impacto de la inflación en los materiales para la producción de vivienda se atribuyen al costo de la energía para producirlos , escasez de producción en China (sobre todo del acero) y como consecuencia problemas en el suministro, pero qué pasa en la relación de aumento de precios ¿también aumenta el valor de las viviendas?

¡Pues no! De acuerdo a los analistas suben entre 7 y 10% los precios dependiendo de la región del país donde se ubiquen; pero los valores no se incrementan.

“Para mi un incremento de valor por inflación no es plusvalía ya que todo sube al unísono, en consecuencia el valor sigue siendo el mismo , más alto pero igual en relación a lo demás , es lo que llamo “plusvalía acotada””, afirmó Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director de la Consultoría Tinsa quien además mostró lo que denominó : “optimismo moderado”.

“Nuestra encuesta de opinión a desarrolladores 2023 indica en varios players del sector confianza y tendencia de mejora siguiendo de cerca la inflación, aumento de tasa, etc. es importante tener buena data para monitorear el performance de los proyectos y revertir a tiempo cualquier desviación”, afirmó.

Marco Antonio Gómez Rocha, director de Vaproy aseveró que la afectación de la inflación directamente en los costos de los materiales para la construcción no repercute en forma inmediata ni en la misma proporción  en el costo de la producción de las viviendas.

“Por lo pronto el valor de las viviendas no se incrementa al mismo ritmo que el costo; pues el mercado no asimila de manera inmediata el incremento en los costos y desalienta la inversión”, afirmó.

Asimismo, Orozco de la Fuente sacó a la luz un problema que puede trascender porque no se está produciendo la suficiente vivienda, no sólo económica (que ya tiene una docena de años con rezago), sino ahora también de segmentos incluso como el medio, el que más se ha vendido y como consecuencia, el impacto se está dando también en la distribución de créditos hipotecarios.

“ya notamos las tuberías hipotecarias con cierta baja comparadas con el fin de 2022 y Enero / Febrero 2022. Seguramente la colocación bajará derivado de las tasas , menos hipotecas en cambio de bancos y aversión al riesgo por parte de los acreditados por temor a la recesión y pérdida de empleo”, pero se mostró optimista:

“ La situación que deberá mejor en 2024 , al menos son escenarios que hemos modelado como tendencias para 2024 y 2025”, precisó Orozco.

SECUELAS

Otra afectación que se observa por el aumento del precio de las viviendas es que pese al incremento de los salarios para este 2023 a las personas no necesariamente les alcanza para adquirir este bien.

Y también hay otros efectos como señaló Adriana Valdés, ex presidente de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (Savac)

”De tal manera que aunque una persona este ganando un poco más, no va a poder adquirir una mejor vivienda de acuerdo a su ingreso real.

“Aunado a lo anterior, existe incertidumbre para invertir en el mercado inmobiliario, mayores tasas de interés y una disminución del poder adquisitivo del comprador lo que ocasionará una reducción en la demanda”, precisó Valdés.

Para Lorena Mercado, directora de LM Valuación la inflación en los bienes raíces, en especial en vivienda tiene dos caras de la moneda. 

“En primer lugar es muy desafortunado el incremento de los materiales de construcción a causa de la inflación, esto obliga a los desarrolladores de vivienda a ser súper eficientes y estratégicos en la construcción, ser innovadores y  buscar ventajas competitivas en el segmento objetivo. Cuesta más construir y los precios de salida deben seguir siendo viables y competitivos para el segmento al que está dirigido. 

“Pero al mismo tiempo invertir en  bienes raíces  es el mejor lugar para proteger el valor del dinero en tiempos complejos, adquirir  bienes inmuebles es un gran camino para  fortalecer tu patrimonio de las familia”, precisó.

AUMENTOS NO RECONOCIDOS POR EL MERCADO

La experta valuadora precisó que éste incremento en el valor de la vivienda en ocasiones no es reconocido por el mercado y afecta las operaciones. 

“En el caso de los desarrolladores, ha aumentado el tiempo de absorción de los diferentes productos inmobiliarios por lo que en algunos casos tienen que bajar los precios para poder desplazar el inventario”.

Se refirió a los problemas incluso de excesivo pago de impuestos en las transacciones inmobiliarias. 

“Como valuadora he observado que ha habido problemas en ciertas operaciones por el pago de impuestos ya que en esos casos el valor del avalúo es superior al valor de la operación lo que ocasiona una carga fiscal. Los avalúos fiscales se elaboran con comparables de mercado vigentes en las diferentes plataformas por lo que reportan valores, pero el valor de la operación lo determina la oferta y la demanda.  Es importante analizar el pago de impuestos antes de cerrar la operación y consultar con un valuador en las operaciones inmobiliarias.

¿CON EL AUMENTO DEL PRECIO DEL INMUEBLE, HAY PLUSVALÍA?

No se puede afirmar que es una plusvalía sostenible en el tiempo, señaló la arquitecta y precisó:

“El mercado inmobiliario es cambiante y lo definen diversos factores económicos, políticos y sociales. En el caso de la plusvalía no necesariamente será sostenible en el tiempo y depende de los fenómenos del mercado. La ley de la oferta y la demanda refleja la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecido en base al precio que se establezca. Ese punto de equilibrio es el precio al que los consumidores están dispuestos a comprar el bien. La plusvalía será sostenible en el tiempo siempre y cuando existan las condiciones adecuadas y que exista un mercado de compradores”.

El escenario actual en toda su complejidad que no descarta una recesión mundial puede detonar también una crisis inmobiliaria, explicó.

“Desde mi punto de vista 2023 será un año en el que el sector inmobiliario buscará lograr una estabilidad a largo plazo y será necesario renovar la forma de gestionar el negocio para aprovechar las oportunidades”.

Así, su pronóstico es que subirán precios, pero no valores. Aunque de esto el mercado tiene la última palabra. 

“Los desarrolladores tendrán en muchos retos y la necesidad de reinventarse para poder ser competitivos. Resulta complicado predecir las tendencias del mercado inmobiliario, pero en gran medida se determinarán por las tasas de interés”.

Por otra parte, señaló que con el aumento de las tasas de interés impactó tanto en los vendedores potenciales como en los desarrolladores inmobiliarios independientemente de que la escasez de oferta ha generado en gran medida el incremento del precio de la vivienda. 

“Por otra parte, el incremento a las tasas hipotecarias para este año hace que el mercado inmobiliario sea más inaccesible.

“De cualquier manera considero que independientemente de la inflación y la disminución de la confianza de los compradores de vivienda, el mercado del crédito hipotecario sabrá sortear los retos que se presentarán en el 2023”, confió.

Para Gómez Rocha de Vaproy el incremento en precios de la vivienda no necesariamente es plusvalía; pues los precios se incrementan como consecuencia de la inflación. 

“Lo que se ve también afectada, es la utilidad esperada por el desarrollador; pues al no poder incrementar los precios, al parejo que se incrementan los costos, el beneficio para el desarrollador es menor”, advirtió.

LOS FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE UNA VIVIENDA

En un escenario coherente, el valor de la vivienda en el mercado o dicho de otra manera, el valor de venta del inmueble, debería de subir también debido al incremento de los costos de los materiales de la construcción; sin embargo, dicho valor, es decir, lo que costaría comprar una casa en el mercado se rige por mas factores indirectos que el costo de reproducción, afirmó Eduardo Martínez Mena, director general de Valor Comercial.

El experto valuador señaló que los dos valores de una vivienda: costo y mercado se rigen bajo diferentes reglas aunque se entrelazan en algunos puntos. 

“No vamos a detallar los factores, mencionaremos que, la inflación afecta al costo de manera directa y al valor de mercado lo afecta de manera indirecta”, precisó. 

Así, explicó que es probable que si el incremento de la inflación sucede en un espacio corto de tiempo, el valor de mercado no reconocerá de igual manera el incremento, se tardará más que el costo que incrementa de manera inmediata en los insumos. Lo anterior, sin tomar en cuenta los factores sociales y de oferta y demanda.

LA PLUSVALÍA ES DICTADA POR EL MERCADO

Martínez Mena señaló que el valor de las viviendas en el mercado inmobiliario, no solo está influenciado por la inflación, por lo que mantener el valor debe estar apoyado por las políticas macroeconómicas del País.

“Un caso muy extremo, como ejemplo, seria la crisis del año 1994. Durante el periodo de la crisis (94. IV a 97. III) se revirtió la situación porque las tasas de interés en pesos aumentaron a 42.5%, la inflación se disparó a 40% y la tasa de interés real era de sólo 1.8%. Claro! el que haya subido la inflación en aquel entonces fue una consecuencia de muchas factores macroeconómicos y políticos, sin embargo, las casas no subieron de precio, al contrario, bajo este escenario tan extremo, los valores de mercado de las viviendas estaban por debajo del costo, en algunos casos.

“Entonces podría decir que el mantener el valor de los inmuebles en un mercado depende de las sanas prácticas del gobierno, la confianza de los mercados y la trasparencia de los procesos entre muchos otros factores”, explicó y reiteró su apreciación respecto a la responsabilidad e incidencia del gobierno en este proceso:

“Es muy importante para todos los sectores del país, tratar de contrarrestar el efecto inflacionario mediante estrategias económicas que principalmente son promovidas por el gobierno de cada país”.

Para Lorena Mercado, directora de LM Valuación el mercado inmobiliario es cíclico y presenta tiempos de alta demanda y otros en que el poder es el de los compradores, como en este momento- es cuando ellos son quienes tienen la última palabra, tienen la oportunidad de escoger y buscar oportunidades y hacer ofertas que los beneficien. 

“La plusvalía es un privilegio que no todos los bienes inmuebles logran, por ello la importancia de contar siempre con consultores expertos que ayuden a tomar buenas decisiones para consolidar un patrimonio”, explicó.

PESE A ERRORES, EL SECTOR INMOBILIARIO EN MÉXICO CRECERÁ

“El valor de los inmuebles está controlado por muchos factores por lo que en el tema macroeconómico. México cuenta con una gran ayuda a pesar de los interminables errores del gobierno federal. La ayuda viene de los Estados Unidos de América, es un efecto directo que surgió de la pandemia, la guerra de Rusia y la política de los chinos, situaciones que ayudaron a cambiar de la estrategia a dicho país, del “offshoring”al “nearshoring”.

“Entonces resulta que, a pesar de la mala política que vivimos, estamos creciendo económicamente como país…Mi pronóstico, basado en lo anterior es que la industria inmobiliaria va a crecer ya que, lo mexicanos tendremos trabajo, siempre y cuando el gobierno federal no cometa más mega errores y que controle la inseguridad que vivimos. Tendremos que apoya la educación, obviamente y a el sector salud, algo que va de la mano con el crecimiento”, confió Martínez Mena.

Para Gómez Rocha como parte de las secuelas de la inflación y como pronóstico de lo que sigue para el mercado inmobiliario es el crecimiento de la tasa de inflación y el incremento en el costo del dinero, desincentivan, por un lado, la construcción y por el otro la colocación de créditos.

El efecto, explicó que es el desperfilamiento de los acreditados.

 “Se prevé que Banco de México, empiece a disminuir las tasas, a partir del segundo cuatrimestre del año y si se logra estabilizar la inflación, durante el segundo semestre del año, se empezaría a ver una recuperación del mercado”, confió.

Para Lorena Mercado, directora de LM Valuación hay dos segmentos que están en un buen momento, el industrial y el turismo, ambos incentivan el desarrollo de vivienda, por lo que el reto será construir y lograr ofrecer opciones competitivas que logren ser atractivas para los compradores que en ocasiones no son afiliados y tienen poco acceso a crédito. 

“El tiempo de oficinas aún está en proceso de recuperación, buscando alternativas atractivas y nuevos modelos  para usuarios que buscan algo más que un lugar solo para trabajar. El retail ha tenido un mejor comportamiento y su desempeño ha mejorado en el último año”.

También se refirió a las expectativas del crédito hipotecario y afirmó que es un reto la colocación del dinero con un incremento en las tasas de interés. 

“El desarrollo de plataformas accesibles y flexibles que faciliten el acceso a otros segmentos de la población puede ser un camino”, recomendó.