«El mercado secundario de vivienda usada, ¿un enemigo a temer?»

Por Federico Pizarro

Se dice que la plusvalía es el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva, entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica. Por lo anterior, y sin necesidad de estudios en exo planetas o aplicación de teoremas matemáticos complejos, podemos asegurar sin temor a la equivocación que para lograr una ganancia monetaria líquida en efectivo, debemos deshacernos del bien para contar el dinero.

Lo anterior viene a cuento porque hemos estado observando que los precios de los inmuebles en diversas ciudades del país, y en particular la Ciudad de México han tenido un crecimiento constante y por encima de los registros inflacionarios, son muchas las colonias que han venido redensificándose y reposicionándose en su perfil socioeconómico, ahí están Portales, Granada, Santa Cruz Atoyac, Escandón y muchas otras, que hoy son denominadas Nuevo Polanco o Condesa ampliada.

Los habitantes de estas demarcaciones han sufrido la monserga de las obras y quizá de restricciones viales o de servicios pero por otra parte se han visto beneficiados del incremento en los precios relativos de sus inmuebles por la construcción de nuevas unidades, siendo una obligatoriedad que para lograr incrementos sustanciales es necesario la construcción de nuevos desarrollos.

Ahora bien, el punto es que estos incrementos también se han sufrido en las casas que como terrenos se adquieren por los desarrolladores para construir los nuevos proyectos, y que poco a poco han empezado a situarse casi a la par del costo de construcción, y que por tanto ha impulsado que las unidades terminadas tengan a su vez un precio cada vez mayor. Por ejemplo consideremos a la colonia Escandón que con su estupenda ubicación y vialidades de entrada y salida, colindante a la Colonia Condesa e infraestructura completa, se está vendiendo a un precio para vivienda nueva por m2 de $59,600 con un promedio de superficie por departamento de 75 m2, y por tanto un valor de operación de casi $4,500,000, por otra parte la vivienda usada en la misma colonia tiene un precio por metro cuadrado de $46,230 y una superficie media de 95 m2, siendo entonces el valor de la compra venta de $4,380,000, es decir, las operaciones que estamos comparando tienen prácticamente el mismo valor pero con 20 m2 de más o menos según el caso, años de construcción y quizá algunos atributos de proyecto.

La rentabilidad promedio de una persona que haya comprado en esa colonia dentro de los últimos 4 años es de entre el 30% y el 45% contra los precios actuales, por lo que en caso de querer monetizar su posición y así generar su ganancia o plusvalía, bien podría salir a vender con un valor menor del mercado nuevo, lo anterior por la necesidad al quedarse sin empleo, ganar liquidez o cualquier motivo que en lo personal pudiera tener.

En mi opinión la competencia del mercado secundario de vivienda usada se está demeritando y puede ser un elemento de mucho mayor relevancia a considerar al hacer las proyecciones de venta de nuevos desarrollos, son cada vez más las posibilidades de acceso para adquirir viviendas con una antigüedad aceptable y a un precio menor o superficies mayores, que finalmente ya están construidas, listas para habitar y con los registros jurídicos y permisológicos en orden. Lo anterior se suma a un momento económico en que varias personas pueden considerar que ha llegado el momento de “salirse del fondo” y hacer líquida la ganancia que han generado, y pasarse a un esquema de rentas o trasladarse a una zona de menores valores.

El tiempo nos dirá los acontecimientos, a fin de cuentas ya desde 1776, Adam Smith ya nos decía en su libro de “La Riqueza de las Naciones” que hay que aplicar el “sistema de libertad natural” en el que cada individuo exprese su “libre interés individual para que lo beneficie exitosamente” y así lograr el bien común, bajo la base de la libre empresa, la libre competencia y el libre comercio, aunque haya retrogradas resentidos que piensen lo contrario.